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樓市重磅,北京上海后,廣州出手了!

昨天,2月26日出版的“廣州(樓盤)日報”在第三版報道了一個重要樓市新聞:廣州“個人出租房屋減稅了”。

  報道說:

  25日記者從國家稅務總局廣州市稅務局確認,廣州市個人出租房屋稅收適用普惠性稅收減免政策,出租房屋稅收綜合征收率降低。自2019年1月1日起,廣州市個人出租房屋稅收適用普惠性稅收減免政策——

  個人出租住宅月租金未達2000元的,綜合征收率由4%降為2%,稅負減半;

  個人出租住宅月租金2000元以上(含2000元)、30000元以下(含30000元)的,綜合征收率由6%降為4%;

  個人出租住宅月租金30000元以上、100000元以下(含100000元)的,綜合征收率由7.9%降為4.295%;

  個人出租住宅月租金100000元以上的,綜合征收率由8%降為5.91%。

  個人出租非住宅月租金30000元以上、100000元以下(含100000元)的,綜合征收率由13.7%降為8.35%。

  廣州“個人出租房屋減稅”的消息,此前有外地媒體報道過。這次由“廣州市委機關報——廣州日報”從“國家稅務總局廣州市稅務局”獲得確認,成為一個100%可靠的消息。

  廣州并不是2019年第一個給樓市降稅的大城市,1月1日以來北京(樓盤)、上海(樓盤)都有降稅舉動,上海還是“雙料降稅”。

  先看北京。

  據“澎湃新聞”報道,從2019年1月1日起,北京市民出租個人普通房屋租金收入的稅率有所調整。月租金收入(不含稅)在10萬元以下的,按照2.5%的綜合征收率來征收;月租金收入(不含稅)在10萬元以上的,按照4%的綜合征收率來征收。

  再看上海。

  根據公開報道——上海出租個人房屋的稅收政策于今年1月有所調整,月租金收入(不含稅)在10萬元以下的,按照3.5%的稅率征稅;月租金收入(不含稅)在10萬元以上的,按照5%的稅率征稅。而此前的規定為,月租金收入(不含稅)在3萬元以下的,按照3.5%的稅率征稅;月租金收入(不含稅)在3萬元以上的,按照5%的稅率征稅。

  除了降低“個人出租房屋的稅率”,上海還降低了房產稅的實際稅率。這里說的房產稅不是即將出臺的“房地產稅”,它是一個舊稅種,主要針對企業持有的房產征收,不涉及個人,征收依據是國務院于1986年9月頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。其征收方式是按照“房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”。上海此前是減除20%之后繳納,2019年宣布減除30%之后繳納。這相當于針對持有房產的企業減稅。

  所以上海2019年的樓市降稅,是“雙料降稅”。

  據“證券時報”等媒體報道,深圳(樓盤)個人出租住房的稅率,目前尚未調整,具體為:月租金收入(不含稅)在3萬元以下的,按綜合征收率4.5%收稅;月租金收入(不含稅)在3萬~10萬元的,按綜合征收率6.105%收稅;月租金收入(不含稅)在10萬元以上的,按綜合征收率6.18%收稅。

  對于一線城市絕大多數“房東”來說,月出租房屋的收入,基本上集中4000元以上,10萬元以下。由此我們可以列出目前北上廣深四大城市出租房屋的主要適用稅率:

  1、月租金3萬元以下(4000元以上):深圳4.5%、廣州4%、上海3.5%、北京2.5%;

  2、月租金3萬元到10萬元:深圳6.105%、廣州4.295%、上海3.5%、北京2.5%。

  由此可見,北京的稅率最低,深圳稅率最高。而在稅率階梯上,北京、上海最為簡便,深圳和廣州最為復雜。廣州竟然還有2000元以下的階梯,估計沒有多少房東符合這個條件。

  所以,未來深圳有較大幾率減稅,廣州仍然有空間減少稅率階梯。

  北上廣對“個人出租房屋”減稅,傳遞了哪些信息?將來哪些影響?

  第一,“個人出租房屋”減稅,不僅僅是降低租房客、房東的負擔,更是降低小微企業、民營企業的負擔。

  對于小微企業、中小民企而言,辦公用房、員工宿舍、高管用房的成本,占總成本的比例比較大。很多小微企業的辦公用房,其實也是租的住宅。如果要計入企業成本享受抵扣,就需要交稅、開票,稅金一般不是房東負擔,而是要求開票的企業負擔。所以此次“個人出租房屋”減稅,受益的將是一大批中小企業。

  還有一類個人租房的時候要求開票,這就是希望獲得學位的租客。他們往往也是稅負的實際承擔人,現在減稅了,這部分人的壓力也能減輕一些。當然,房東也可以間接受益。

  第二,從廣州的新稅率可以看出,個人出租住宅和非住宅稅率是不同的,這值得我們關注。

  廣州規定:個人出租住宅月租金3萬元以上、10萬元以下(含10萬元)的,綜合征收率由7.9%降為4.295%;個人出租非住宅月租金3萬元以上、10萬元以下(含10萬元)的,綜合征收率由13.7%降為8.35%。

  可以看出,房租金額較大的情況下,非住宅稅率可以達到住宅的接近兩倍。也就是說,非住宅(公寓、辦公樓、商鋪)是被“歧視”的。這一方面再次告訴我們——住宅投資價值高于非住宅,也可能給我們一個暗示:未來房地產稅開征的時候,住宅和非住宅稅率也不相同,非住宅或許會高一些。

  第三,北上廣連續對“個人出租房屋”降稅,是樓市的利好,有風向標意義。

  自2016年9月30日重啟樓市調控以來,整個市場一直是在“加稅”。現在開始減稅,意味著調控方向出現了變化。這對于樓市企穩,有重要的指標意義。

  但說實話,“個人出租房屋”的稅負,不是“剛性稅負”,因為大多數租賃交易并沒有納稅,國家也沒有強求。地方政府的態度是——你需要發票充抵成本,或者證明租賃活動存量,就來開票、交稅,否則不管。所以此次減稅,減的是“非剛性稅負”。

  而過去兩年多的加稅,加的一般是剛性稅負,比如契稅增長、二手房中因“三價合一”帶來的稅負增長。這些稅負都是剛性的,你不繳納就無法辦理房產證,無法完成買房交易。

  展望未來,樓市“剛性稅負”的降低也是可以期待的,2019年一定會有一批城市降低“剛性稅負”。至于實際的按揭利率,也會逐步降低、松動。

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