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樓市,正迎來“早春二月”!

  種種跡象顯示,中國樓市在經歷了2018年下半年的“短暫冬天”之后,正逐步迎來“早春二月”。

  來自“克而瑞研究中心”的統計顯示,自2月11日(大年初八)以來,“重點監測城市”共成交了超過100宗土地;銷售額位居前十的大房企,半數已經開始在土地市場上有所斬獲。

  克而瑞認為,從近期蘇州(樓盤)、福州(樓盤)等城市土地拍賣來看,個別市場有回暖跡象。二線將成為房企布局的主戰場,對于有拓儲需求的企業來說,2019年是回歸二線的窗口期。

  總之一句話:市場在局部回暖。

  新房銷售市場也是這樣。比如在深圳(樓盤),近期有兩個公寓性質的樓盤走紅。一個是位于深圳灣的高檔公寓盤——華潤瑞府,據媒體報道8000萬一套的戶型“秒光”,加上裝修單價超過20萬。

  今天,位于深圳景田片區的一個主打小戶型的公寓盤,被“自媒體”曝出通宵有人排隊購房,這個盤的主要賣點是中小學學位優質。在深圳,公寓在一定條件下也是可以申請學位的,只是類別靠后。但如果你買的早,積分也會比較高。

  在河北廊坊的北三縣,市場也出現了觸底反彈跡象。在成都,春節之后第二周的網簽數量也創下了2019年以來的新高。在南京(樓盤),市場也有回暖跡象。

  那么問題來了:2019年樓市將呈現何種走勢?目前的“局部回暖”能持續嗎?股市火了之后,會不會分流樓市的資金?

  在給出答案之前,請大家先看兩組數據:

  第一組:中國歷年賣地收入占GDP比重(單位:萬億) 年份 賣地收入 占當年GDP比重 2006 0.7 3.2% 2007 1.2 4.4% 2008 0.96 3.0% 2009 1.42 4.1% 2010 2.91 7.0% 2011 3.32 6.8% 2012 2.85 5.3% 2013 4.13 6.9% 2014 4.26 6.6% 2015 3.25 4.7% 2016 3.75 5.0% 2017 5.21 6.3% 2018 6.51 7.2%注:2016年以及此前年度的GDP,使用的是最終核實數據;2017年和2018年為初步核算數據。賣地收入,財政部和國土部的數據往往不一致,以財政部數據為準。

  這個表格告訴我們兩點:第一,中國賣地收入占GDP的比重,整體趨勢是增長的,2018年創出了歷史新高。第二,經濟下行壓力加大的時候,賣地收入占比會出現反彈,比如全球經濟危機之后的2009年和2010年,以及2015年樓市冬天之后的2016到2018年(樓市去庫存的三年)。

  第二組數據:近年來全國“房地產銷售額”及其占GDP的比重:

  2015年房地產銷售額為8.7萬億,占GDP的13.5%;

  2016年為11.8萬億,占GDP的15.9%;

  2017年為13萬億,占GDP的15.8%;

  2018年為15萬億,占GDP的16.7%。

  短短4年間,中國房地產的年銷售額就增長將近1倍,占GDP的比重上升了3個百分點,2018的占比創出新高。

  2018年樓市的數據也告訴我們,這個市場從未真正“入冬”。而這個“冬天”也必將是一個“暖冬”和“短冬”。但對于激進的開發商和炒房客來說,情況則顯著不同,他們會更難過,甚至崩盤。

  下面給出我的看法:

  第一,房地產仍然是中國傳統行業里的龍頭,對國民經濟拉動作用非常大。國家不可能持續打壓這個行業,只能是穩定發展。

  無論是“賣地收入占GDP的7.2%”和“銷售額占GDP的16.7%”都只是這個行業產生的直接效益,沒有包括對建材、家電、裝修、家具等行業的拉動。所以,城鎮化、房地產仍然是中國最重要的內需動力來源,至少未來10年仍將如此。所以萬科董事長郁亮最近說,未來10年房地產開發都是萬科不可動搖的“基本盤”。

  這也是為什么開發商在2019年春節之后,再次開始加速拿地的原因。住建部對2019年房地產市場提出的“九字真言”——穩房價、穩地價、穩預期,也是因為這個行業太重要。

  第二,2019年是“減稅降費”關鍵年份,地方財政收入增長肯定乏力,地方債發行有額度限制,所以賣地收入不能大幅減少。

  根據財政部公布的數據,2018年賣地收入為6.5萬億,占“中央+地方”總支出的21.7%,占“地方總支出”的24.4%,這還沒有包括房地產帶來的2.5萬億到3萬億的直接稅收(房企增值稅、所得稅,個人買賣房產的所得稅未公布)。在2019年這個減稅降費的關鍵年份,地方支出一方面要靠地方債,另一方面要靠房地產行業的支持。

  第三,綜合上述兩點,再加上美聯儲即將暫停加息、暫停縮表,中國貨幣政策趨于寬松,樓市適度回暖、前低后高、前冷后熱應該是2019年的基本趨勢。

  至于房貸的實際利率,2019年會下降。方式是兩種,一是上浮的利率會出現松動;二是基準利率可能會下降。至于部分弱二線城市和三四線城市,限購其實已經沒有意義,因為落戶門檻基本上沒有了。

  第四,股市和樓市極少出現“蹺蹺板”效應,大多數時候是“共進退”。

  樓市和股市之間到底是“蹺蹺板效應”,還是“齊漲齊跌”,關鍵看政策。2015年是股市先漲,股災之后樓市上漲,這是因為政策先支持股市,后來轉而“去庫存”。今年有點類似2015年,當前引導資金流入股市的態勢明顯。但由于有2015年股災的教訓,雖然才3000點,證監會已經開始注意控制整體杠桿率(配資)了。

  所以今年股市不可能重演2015年的瘋牛,而樓市也不會重演2015年末開始的“去庫存”。

  股市“熱”而“不沸”,樓市“回暖”而“不熱”,應該是基本態勢。

  為什么樓市可以“回暖”但不能“熱”?因為房價剛剛經歷了一輪大漲,居民家庭加杠桿速度過快,雖然還有繼續加杠桿的空間,但最好留給未來更需要的時候。中美貿易談判很可能達成協議,這有利于穩增長,可以避免大力度刺激樓市。

  第五,至于你應該炒股還是買房,因人而異。

  股市回暖了,但未來有一個注冊制,有大擴容等著。所以,這個市場只適合短炒,適合高手操作。如果你是短線高手,炒股收獲一定比樓市豐厚。

  樓市未來將呈現分化走勢,貨幣棚改式微、城市圈崛起,資金重回核心城市及其周邊。未來只有“核心城市及其周邊”才有顯著人口增量,這里的房子才有投資屬性,也才有流動性。所以,不愿意冒股市風險的人可以提前布局,做中長線投資。目前房企拿地,也是圍繞上述地區進行。

  中國的“大金融時代”、“印股票的時代”正在到來,居民資產配置的方式也將逐步變化,但金融領域需要10年左右的時間來建立基本制度、加強監管。普通人進入的太早,就是當“鋪路石”,用自己的財富獻祭。

  未來10年城鎮化還有較大的空間,樓市的投資價值在中心城市仍然顯著存在。

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