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個人出租住房迎普惠減稅紅利 北上廣深稅率最低降至2%

導讀

目前,北京、上海、廣州、深圳均已下調個人出租住宅的稅率。四座城市原本執行的政策不同,調整后的新政策依然有差異。

在廣州工作的徐坤(化名),目前為租房一族。徐坤告訴21世紀經濟報道記者,去年因為辦理居住證,需要出具租房合同,房東為此繳納了相應稅款。

徐坤的房租每月3000元,當時廣州對于這檔租金的綜合征收率為6%,最新的征收率降為4%,稅款從原來的180元降至120元。

從2019年1月1日起,受益于小微企業普惠性減稅政策,個人出租住宅的綜合征收率也迎來普遍下調,該減稅政策暫定期限為三年,將執行到2021年12月31日。

目前,北京、上海、廣州、深圳均已下調個人出租住宅的稅率。四座城市原本執行的政策不同,調整后的新政策依然有差異。比如,對于月租金不超過10萬元的,北京、深圳的綜合征收率均減半,分別降為2.5%、2.25%,上海為3.5%,廣州不同的租金對應2%、4%、4.295%。

雖然按照稅法規定,個人出租住宅的,需要繳納相應稅款,但現實中很多房東并沒有繳稅。除非租客因為子女教育、住房公積金提取、居住證辦理,或者公司能報銷租金等,要開具相關證明,需要完稅憑證。

部分稅率直接減半!

2月27日,21世紀經濟報道記者從北京朝陽區潘家園“個人出租房屋稅款代征點”工作人員處獲悉,個人出租住宅的稅率降了。月租金不超過10萬元的,稅率減半,從原來的5%降到2.5%;月租金在10萬元以上的,稅率從原來的5%降至4%。

該工作人員還進一步解釋到,比如月租金4000元,用4000除以1.05得到不含稅的租金(剔除掉租金中包含的5%的增值稅),再乘以稅率2.5%,就是房東應該繳納的稅款,稅款減半為95元。

12366北京稅務咨詢熱線告訴21世紀經濟報道記者,從2019年1月1日起,北京個人出租住宅綜合征收率發生調整。個人出租住宅原來統一執行5%的綜合征收率,現在月租金(不含稅)不超過10萬元的,稅率降為2.5%;月租金(不含稅)在10萬元以上的,稅率降為4%。

按照稅法規定,個人出租住宅的出租方需要繳納增值稅、個稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加和地方教育費附加等多項稅款。

在稅收征管上,各地并沒有按稅種逐一征收,而是根據法律授權采用綜合征收率來征收。由于涉及的這些稅費中,部分屬于地方稅費,各地適用的稅費標準、優惠政策等存在差異。

北京原來征收率統一為5%,為何調整成以月租金10萬元為界的兩檔不同稅率(2.5%、4%)?北京某區稅務局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示,個人出租住宅涉及的稅費中,像房產稅等沒有起征點的差異,所以北京之前的綜合征收率統一為5%。但這次小微企業減稅政策,包含增值稅起征點調整,調整后的政策對租金進行了分檔。

1月9日,國務院常務會議推出了一批針對小微企業的普惠性減稅措施。其中,對包括小微企業、個體工商戶和其他個人的小規模納稅人,將增值稅起征點由月銷售額3萬元提高到10萬元,即月銷售額10萬元以下(含本數)的增值稅小規模納稅人,免征增值稅。

這次普惠性減稅政策,除了增值稅,還包含“六稅兩費”——由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

而增值稅小規模納稅人原來依法享有的資源稅、城市維護建設稅等優惠政策,可以疊加上述政策。

國家稅務總局信息顯示,31個省、自治區、直轄市均已明確小微企業“六稅兩費”按50%幅度頂格減征。

包括北京等地,對于月租金10萬元以下的綜合征收率,從5%降至2.5%,適用的就是上述小微企業稅費減半的政策。

北上廣深調稅政策各不同

上海個人出租住宅的稅收政策調整為,月租金收入(不含稅)在10萬元以下的,按照3.5%的稅率征稅;月租金收入(不含稅)在10萬元以上的,按照5%的稅率征稅。

上海兩檔征收率維持3.5%、5%不變,但分檔標準從原來的月租金3萬元提高到了10萬元。上海稅務12366工作人員對21世紀經濟報道記者表示,新政策從2019年1月1日執行,因為小微企業增值稅起征點標準提高到10萬元,個人出租住宅適用政策隨之調整。

廣州對個人出租住宅的征收率分了四檔,四檔稅率均有不同程度下調——月租金收入(不含稅)未達2000元的,按綜合稅率2%征收(此前為4%);月租金收入(不含稅)2000元到3萬元,按綜合稅率4%征收(此前為6%);月租金收入(不含稅)在3萬~10萬元的,按綜合稅率4.295%收稅(此前為7.9%);月租金收入(不含稅)在10萬元以上的,按綜合稅率5.91%收稅(此前為8%)。

其中,月租金收入低于2000元的,綜合稅率減半征收,從原來的4%降至2%。

廣州稅務12366工作人員對21世紀經濟報道記者表示,最新的政策執行三年,從2019年1月1日到2021年12月31日。對于月租金為5000元的,綜合稅率從原來的6%降至4%,但這個稅率只能開具增值稅普通發票;如果想要開具增值稅專用發票,綜合稅率為5.5525%。

深圳對個人出租住宅的稅收政策,從原來的三檔縮減為兩檔。深圳原來的三檔稅率,是因為隨著租金收入增加,需要繳納更多稅種。深圳稅務局信息顯示,原來月租金不超過3萬元的,需要交納4%的房產稅和0.5%的個稅;月租金3萬到10萬的,增加了1.5%的增值稅和0.105%的城市維護建設稅;月租金超過10萬元的,還增加了0.045%的教育費附加和0.03%的地方教育費附加。

21世紀經濟報道記者從深圳稅務12366獲悉,深圳最新政策調整為,月租金收入(不含稅)不超過10萬元的,綜合征收率為2.25%;月租金收入(不含稅)超過10萬元的,綜合征收率為4.09%。

該工作人員還表示,個人出租住房的稅收政策,適用小微企業和小規模納稅人的優惠政策,包括增值稅起征點提高到10萬元,房產稅、相關附加稅費減半征收。所以,對于月租金收入小于或等于10萬元的,綜合征收率減半為2.25%。

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