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房地產融資環境改善監管仍嚴 物業等衍生方向受資本追捧

本報記者方海平上海報道

對于普通的個人而言,每一輪貨幣寬松后,幾乎會本能反應式的得出個結論:房價要漲。其背后暗含的一個邏輯是,從央行釋放出來的流動性不管經過怎樣的環節,其最終一定會流向房地產。

早自去年下半年以來,市場資金開始充裕,不少人士就意識到貨幣政策發生了變化,到今年1月份社融數據公布之后,“放水”的印象更是深入人心。值得注意的是,從監管層面而言,再三強調貨幣政策的寬松是“定向”,并且實際配套了諸多支持小微的文件要求,以避免資金再度流入房地產。

資金逐利,會主動追逐安全且回報高的資產,據21世紀經濟報道記者與市場金融機構交流來看,房地產過去是、現在也仍然是資金青睞的優質資產之一,目前在貨幣總體寬松的情況下,房地產領域的融資環境也有所好轉,但是仍然受到嚴格的監管限制,也就是說,并沒有表現出比其他領域更多的變化。

另一方面,房地產行業內部也在發生諸多變化,圍繞“住”的一系列需求正在逐步被轉化成商業布局,租賃、養老以及相關的物業管理運營等等。

香港證券公司克而瑞證券首席執行官謝駿對21世紀經濟報道記者表示,地產行業的發展本身已經非常成熟,已經進入存量房時代,接下來的機會是在這個領域內從廣度和深度上進一步延伸,在各個細分的環節進行精耕細作。

融資環境寬松監管仍嚴

“大河有水小河滿”,在全市場資金寬裕的情況下,房地產的融資環境也寬裕了很多,一大體現是在房地產企業發債上。據記者統計,2019年以來,房地產發行人發行的企業債、公司債、中票、短融規模共計1033億,其中,規模最大的公司債平均發行利率為5.4%,相比之下,去年上半年的平均發行利率高達6.8%。其他品種發行利率亦有大幅度下降。

另一個值得關注的現象是,房地產發行人赴海外發行美元債的現象開始普遍,今年以來遠洋、恒大以及多家中小型區域性房地產公司均公布在海外發行美元債。

謝駿對記者指出,最近房地產發行美元債有幾大特點,一是投資者認可度較高,目前認購倍數超過10倍的情況很常見,二是久期上的變化,近期發行的美元債期限開始拉長,三是發行利率開始下滑。這些現象均顯示出海外機構投資者對中資房地產企業的認可。

房地產是對資金需求量極大的領域,國內資本市場發展局限,開發商自一開始就集中出海上市融資。當前的一個變化是,除了排名靠前的大型開發商,一些區域性的中小開放商也在大批發行美元債。

另有機構投資者對記者表示,中資債券發行人主要集中在兩大類,一是城投平臺,二是房地產。對于海外投資人而言,他們對城投平臺這種國內特色的模式不甚熟悉,而房地產則已經是一個極為成熟的行業,業務模式標準而透明,可以分析。

不過據記者多渠道了解,當前政策對房地產的監管有過之而無不及。有信托公司人士表示,其近期對房地產放款的標準有所提高;另從銀行信貸端口來看,在“放水”以及支持小微的要求之下,部分小微企業的貸款利率確實有實質性下浮,但是房地產企業則未發現明顯變化。

另一個值得關注的現象是,近期大量房地產ABS項目頻繁被叫停。

物業管理,下一個風口?

房地產行業自身的發展也正悄然生變。

謝駿20多年來一直從事房地產相關的項目融資,在他看來,房地產這個行業的發展正在變得越來越精彩,“傳統的房地產開發,大家理解的就是開發商拿地、建造、賣樓,現在的趨勢是越來越往貼近生活的方向延伸,像物業管理這些服務性領域正在受到越來越多的資本追捧。”

2014年,國家發展改革委印發《關于放開部分服務價格意見的通知》,明確指導地方放開非保障性住房物業服務價格,鼓勵市場競爭,標志著物業管理行業開始進入市場化階段。

而資本的助推則是行業提速的一大關鍵。

同樣是在2014年,彩生活(1778.HK)作為首家中資物業股上市后,市值一度超過母公司花樣年,成為市場熱點。近兩年來更是有多家物業管理公司扎堆赴港上市。從估值指標上看,市盈率大都比其地產母公司要高出很多,也表明了資本的熱情。

另據記者了解,還有多家物業管理公司擬于今年上市。而在大陸資本市場,60多家物業公司掛牌,在資本熱度之下,這些公司退出新三板進行IPO也是自然的路徑。

有機構人士表示,從投資的角度而言,相比于傳統房地產開發,物業管理行業是輕資產的,其最大特點是有持續穩定的現金流,風險溢價較小。另外,物業管理與社區及個人的密切聯系,以及運營過程中對智能技術的運用,對資本來說都具有很大的想象空間。

招銀國際的研究報告表示,到2021年,基礎物業服務市場將超過1萬億。

一些相關機構正在積極介入。比如克而瑞證券前身為鉅派所收購的香港證券公司鉅匯金融證券有限公司,近期經過股權調整之后,房地產服務領域的易居中國成為其一大股東,據介紹,將重點圍繞房地產物業管理等衍生領域開展相關業務。

謝駿表示,目前,物業管理企業各有做法,整個行業尚未形成標準化的商業模式,但是資本已經窺探到其中的機會,機構會在市場真正熱起來之前提前布局。(編輯:李伊琳)

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